L’an dernier, on comptait plus d’un million de transaction avec une augmentation de 11 % par rapport à 2018 et une hausse du prix de l’immobilier de 5,2 % dans les 10 plus grandes villes françaises. Le maintien des taux de crédit à un niveau historiquement bas participe pleinement à cette attractivité.

Même si la crise du COVID-19 a eu et a des impacts non négligeables sur l’économie, plusieurs signes nous montrent que l’immobilier devrait rester attractif. La politique actuelle de taux bas contribue à la valorisation des biens et au maintien de son attrait par rapport aux autres classes d’actifs. Les besoins de se loger, de travailler, de produire et de vendre demeurent intacts. Dans tous les cas, la nécessité de projection à long terme s’impose. Pour autant, pour réussir son investissement, il faut savoir différencier les territoires ainsi que les marchés en fonction des types d’actifs.

Intéressons-nous à la nue-propriété, qui constitue avec l’usufruit l’une des deux composantes de la pleine propriété.

Le principe d’un investissement immobilier en nue-propriété réside dans le fait que son usufruit est détenu par une tierce personne, physique ou morale. Dans le cadre des programmes immobiliers « packagés » pour la nue-propriété, l’usufruit est généralement détenu pendant 15 à 20 ans par un bailleur institutionnel, qui gère, loue et entretient le bien pendant toute cette période. Pendant cette phase, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et son bien ne lui rapporte rien. A l’issue des 15 ou 20 ans, l’investisseur redevient pleinement propriétaire du bien à sa valeur vénale et sans droits de mutation. Il est alors libre de le louer, de l’occuper ou même de le revendre.

L’investissement immobilier en nue-propriété comporte de nombreux avantages, que nous conseillons à nos clients.

• Son prix d’acquisition est nettement inférieur à celui d’un bien en pleine propriété

Ce type d’investissement immobilier permet aux investisseurs qui achètent uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier de payer celui-ci 30 à 50% moins cher que s’ils l’avaient acquis en pleine-propriété. Par cette décote initiale, le patrimoine se valorise ou éventuellement, reste stable, à mesure qu’approche la fin de la période de détention de l’usufruit par le tiers. Un prix d’achat moindre implique également des frais de notaire inférieurs que dans le cas d’une acquisition en pleine propriété.

• La propriété immobilière sans les contraintes et les charges inhérentes

En abandonnant l’usufruit de son bien immobilier à un tiers, l’investisseur nu-propriétaire est libéré des contraintes et des charges inhérentes à la gestion, à la location et à l’entretien du bien, celles-ci incombant légalement à l’usufruitier. Les charges, les travaux de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation et toutes les autres dépenses liées à l’usage du bien, sont, selon les cas, la responsabilité du locataire ou de l’usufruitier.

• Des avantages fiscaux indéniables

Au-delà de l’absence de taxe d’habitation et de taxe foncière, l’investissement immobilier en nue-propriété n’a aucun impact sur l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire puisqu’aucun revenu locatif n’est encaissé.

Lorsque l’investisseur a contracté un emprunt pour acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, le montant des intérêts de celui-ci peut être déductible de revenus fonciers générés par d’autres biens. Dans le cas où l’investisseur ne bénéficierait pas par ailleurs d’autres revenus fonciers, ces intérêts sont reportés pendant 10 ans sur des rentes foncières à venir, étendant ainsi la possibilité de l’économie d’impôt.

Enfin, ce type d’investissement présente aussi un avantage majeur pour les foyers soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune car la valeur du bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI. Le bien ne réintègrera l’assiette de calcul de l’IFI de l’investisseur que lorsque ce dernier en récupèrera la pleine propriété.

Toujours dans le cadre d’un investissement patrimonial et sur du long terme, le choix d’acquérir de la nue-propriété temporaire est une solution qui est encore plus efficiente dans la période actuelle. En reprenant les critères évoqués pour réaliser un bon investissement immobilier, la nue-propriété temporaire offre de véritables avantages patrimoniaux comme, entre autres, l’absence de fiscalité et de contrainte de gestion pendant la période de démembrement.

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