Comment optimiser ses investissements immobilier ? Telle est la première préoccupation des investisseurs privés. Afin d’y répondre, les conseils en gestion de patrimoine ont développé de nombreuses stratégies comme, par exemple, la cession temporaire d’usufruit (CTU) des parts de société immobilière. Cette dernière a longtemps fait ses preuves mais elle fait l’objet depuis plusieurs années de nombreuses décisions de remise en cause par l’Administration fiscale.

Dans ce contexte, la recherche des avantages de l’IS, combinés à ceux de l’lR, nous invite à nous intéresser à un véhicule d’investissement singulier : la SCS.

Celle-ci tire ses racines de l’ancien contrat de commande maritime conclu être un seigneur qui finançait le projet d’expédition et le capitaine qui, lui, dirigeait l’opération.

Cette relation contractuelle était déjà marquée par une répartition inégalitaire des rôles de chacun :  alors que l’investisseur risquait uniquement la perte de sa mise, le capitaine risquait jusqu’à sa vie.

Cette répartition distincte des risques est devenue l’essence même des SCS. On distingue ainsi :

• D’une part, les associés commandités qui ont obligatoirement le statut de commerçants et, sauf exception, la qualité de gérant. Compte tenu de leurs prérogatives, ils sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales.
• D’autre part, les associés commanditaires, non commerçants, ayant un simple rôle d’investisseurs financiers qui ont une responsabilité limitée au montant de leurs apports.

La singularité de la SCS est également liée à son régime fiscal de nature « hybride ». En effet, elle est soumise à l’IS à raison de la part de ses résultats revenant aux commanditaires et, sauf option particulière, non passible de cet impôt à raison de la part des commandités (translucidité fiscale).

Ces caractéristiques font de la SCS un formidable outil de structuration des patrimoines immobiliers. Ainsi, par le jeu d’une rédaction subtile des statuts, les investisseurs/chefs d’entreprise pourront bénéficier des avantages cumulés IR/IS.

En pratique, l’utilisation de la SCS va se décliner de la manière suivante :

• La SCS comme outil d’acquisition – ou de refinancement – de l’immobilier professionnel. En plaçant la société opérationnelle (ou la holding animatrice de groupe) en qualité de commanditaire et le dirigeant en qualité de commandité, l’opération permet de retirer tous les avantages de la stratégie habituelle de CTU sans les inconvénients liés aux risques de remise en cause par l’Administration fiscale.
• La SCS comme outil de transmission : les parents, directement ou au travers de leurs holding patrimoniale, auront le rôle de commanditaires et les enfants, majeurs nécessairement, en contrepartie de la charge de gestion de l’étendue de leur responsabilité, bénéficieront, in fine, d’un transfert de valeur de l’actif sans avoir eu à bénéficier d’une quelconque donation.

Les schémas patrimoniaux décrits ci-avants sont évolutifs, allant jusqu’à la réalisation de cession en chaîne afin de transmettre un bien sur plusieurs générations tout en réalisant des opérations de cash out.

Enfin, et compte tenu de sa complexité, l’utilisation de la SCS nécessite, selon nous, un accompagnement par un professionnel averti qui en maîtrise parfaitement les contours.