Résidences secondaires : taxe d’habitation, majoration… que vérifier sur votre avis d’imposition ?

Quels impôts allez-vous payer cet automne ?

En tant que propriétaire d’un logement en France, vous êtes redevable de la taxe foncière, dont les avis sont mis à disposition à partir de la fin août. Selon l’usage et l’occupation du bien au 1ᵉʳ janvier, vous pouvez également être soumis à la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS). En 2026, les avis de THRS sont mis en ligne en novembre, avec une date limite de paiement fixée au 15 décembre. « Être résident à l’étranger ne constitue pas, à lui seul, un motif d’exonération », rappelle la DGFiP. La THRS s’applique dès lors que le logement reste à la disposition du propriétaire.

Une majoration municipale peut s’ajouter à la THRS dans les communes situées en zone tendue. Son taux, voté localement, peut varier de +5 % à +60 % du montant de la cotisation. En 2026, près de 1 670 communes appliquent cette surtaxe. Le montant de cette éventuelle majoration figure dans le cadre récapitulatif en bas de la première page de votre avis, ainsi que dans le décompte détaillé en deuxième page.

Pour les propriétaires qui font le choix de louer leur bien à l’année, comme Gérald, installé au Canada depuis 2022 et propriétaire d’un appartement à Grenoble sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), la fiscalité s’articule différemment : le logement échappe à la THRS (à la charge de l’occupant au 1ᵉʳ janvier), mais reste soumis à la taxe foncière. Pour lui, la gestion locale s’inscrit dans un calcul de rentabilité globale : « J’ai conservé ce bien pour des raisons financières. Malgré les taxes, l’amortissement en LMNP et mon taux d’emprunt bas rendent l’investissement très avantageux. »

Résidence secondaire et expatriation : attention aux idées reçues

Le fait de s’installer à l’étranger ne suffit pas à conserver à un logement son statut de résidence principale. « Le domicile fiscal et l’habitation principale sont deux notions autonomes », soulignent les services de la DGFiP. Une mobilité professionnelle ou une mutation à l’étranger ne constitue pas un motif d’exonération : si vous conservez la jouissance de votre ancienne habitation principale, elle devient fiscalement une résidence secondaire. Seule exception : si votre famille (conjoint, enfants) continue d’y résider de façon permanente.

Un dispositif d’exonération spécifique existe néanmoins pour les situations d’urgence : les Français établis hors de France contraints de rentrer précipitamment en raison d’une crise majeure (sur décision d’un appel à quitter la zone ou lors d’une opération de retour collectif) peuvent bénéficier d’un dégrèvement de THRS pour l’année de leur retour sur le logement qui constituait leur résidence principale lors de leur départ.

Qu’en est-il si votre bien est vide ? Un logement devenu totalement inhabitable (nécessitant de gros travaux de structure) peut faire l’objet d’un dégrèvement sur présentation de justificatifs (factures d’énergie, devis, constat du commissaire de justice). En revanche, si le logement est simplement laissé vacant, il peut basculer sous le régime de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) ou de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV). À noter qu’à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, une taxe unique, la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), viendra remplacer ces deux dispositifs.

Votre avis vous paraît incorrect ? Le réflexe vérification

Premier réflexe à la réception de votre avis : vérifier le montant, l’adresse du bien et l’identité du redevable. Contrôlez également les données d’occupation enregistrées dans la rubrique « Biens immobiliers » de votre espace impots.gouv.fr. « La taxation repose en grande partie sur les données recueillies au moment de la déclaration d’occupation », précise la DGFiP. En cas de changement d’occupant ou d’usage (mise en location, vacance), la déclaration doit être mise à jour avant le 30 juin de l’année en cours.

Si vous constatez une inexactitude :

• Une erreur d’occupation peut être corrigée directement via une nouvelle déclaration en ligne.
• Une erreur d’évaluation du bien (surface incorrecte, dépendance erronée) doit être signalée au service foncier compétent depuis la messagerie sécurisée.
• Une contestation sur le principe même de l’impôt (si le logement ne devrait pas être soumis à la THRS ou si la majoration communale y a été appliquée à tort) nécessite le dépôt d’une réclamation formelle auprès du Service des Impôts des Particuliers (SIP) dont dépend le logement, en joignant les justificatifs nécessaires.

Comment contester votre imposition depuis l’étranger ?

Il est parfaitement possible d’effectuer une réclamation depuis l’étranger, sans démarche papier. Attention toutefois à vous adresser au bon interlocuteur : le Service des Impôts des Non-Résidents (SIPNR) n’est pas compétent pour la fiscalité locale. La demande doit impérativement être transmise au SIP de la commune où situe le bien (les coordonnées figurent sur votre avis d’imposition).

La démarche s’effectue en ligne dans l’espace Finances publiques, via la messagerie sécurisée (rubrique « Écrire » > « Réclamation »). Une simplicité appréciée par Gérald depuis le Canada : « Je ne ressens pas de complexité administrative particulière. Les technologies actuelles permettent de traiter très facilement ce type de démarche à distance. »

Les règles clés du recours :

• Délai : Pour un avis émis à l’automne 2026, la réclamation peut être déposée jusqu’au 31 décembre 2027.
• Justificatifs : Joignez systématiquement les documents étayant votre situation (bail de location, devis de travaux, preuves de vacance involontaire).
• Paiement : La contestation ne suspend pas l’obligation de payer. Il convient de régler la somme dans les délais ou de solliciter explicitement un sursis de paiement.
• Contentieux vs Gracieux : Privilégiez la réclamation contentieuse si vous contestez le droit ou le calcul de l’impôt, et la demande gracieuse si vous reconnaissez l’impôt mais sollicitez une remise pour des difficultés financières exceptionnelles.

En cas de rejet de votre demande par le service des impôts, des voies de recours restent ouvertes : vous pouvez solliciter un supérieur hiérarchique, saisir le conciliateur fiscal départemental ou, en dernier ressort, le tribunal administratif.